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マンション売却に関するコラム

公示地価発表、全国2千地点で上昇

企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局

先週金曜日(3月21日)に国土交通省から平成25年の地価公示がありましたので、ざっとポイントを整理してみました。地価公示とは、毎年1月1日時点での土地の評価額。一般の土地取引の指標等などで使われています。

発表内容の詳細:国土交通省の報道発表資料

1.公示価格は底打ちし上昇へ

全国ベースで見ると下落してはいるものの、下落率は縮小しリーマンショック以降、下落し続けた地価が明確に底を打って回復傾向にあります。全国平均で住宅地の下落率は1.6%(昨年:2.3%)と0.7ポイント改善しており、全国で2008地点/24735地点が上昇へ転じています。 特に、東京、大阪、名古屋の3都市圏の中心部の住環境が良好な地域、交通利便性が高い地域で上昇が顕著となっています。東京圏でみると、23区は横ばいですが、横浜市、川崎市、多磨地区(国立市、武蔵野市、昭島市、立川市)が上昇が高く、大阪圏では芦屋市、西宮市、奈良市などが上昇しています。

市区町村別の住宅地における地価動向は下記の通りです。

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2.今後の土地価格に関する動向予測

昨年末の政権後退後、円安、株高と金融面ではリーマンショック以前の状況まで回復してきており明るい兆しはあるかと思います。Jリートも年初来37%上昇してきており、商業地を中心に不動産に投資資金の流入が見られています。ただ、現時点は「期待が先行している」という局面で、滞っている震災復興が加速し、雇用面が改善し、実体的な経済成長(現行のデフレ状態が脱却出来、物価が適正(2%)なメドまで上昇し一般生活者の可処分所得が増加傾向)が軌道に乗って来なければ、住宅地の本格的な上昇には繋がっていかないと思います。その意味では今後の安倍政権の経済成長の舵取りへの期待は大きいですね。

一方、短期的には来年4月からの消費税増税なども控えており、これから年末までに駆け込み需要も予想されているので今年の秋から冬に向けて、現行の期待感を追い風に一時的に上昇していくのではないかと思います。

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3.本格的な不動産価格の上昇にむけて

今回の報道発表は、全国的に下落率が縮小しているが下落は継続している、大都市圏の人気エリアでなど一部で上昇し潮目が変わったいうのが主旨です。地方圏ではまだまだ下落状態が継続し厳しい状況であり、景気好転が多いに期待されるところです。日本の国内景気はこの数年間の暗黒時代の傷も完全に癒えていない状況でまだまだ脆弱で、それらを踏まえると現時点で過度な上昇を期待するのもリスクはあるかと思います。

長期的には日本の不動産市場は少子化による人口減少というハンデも背負っており、消費税増税の駆け込み需要が一巡すると反落する可能性もあります。抜本的な不動産流通の活性化の取組みも経済成長戦略の重要なテーマだと思います。

日本は新築志向が強く(刷り込まれており)、中古住宅の流通は市場全体の20%以下(海外では80%が真逆で新築20%、中古80%)です。 不動産流通(取引)の不透明感が払拭されると同時に、日本の消費者の不動産取引に対するリテラシー(知識や理解)が高まり、ライフスタイルの変化に伴い住み替えが進めやすい環境が整えば不動産流通も活性化し、長期的にも不動産市場はより安定成長すると思います。

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4.不動産を売却検討中の方へのワンポイント

今年は不動産の価格は株や為替のように急上昇はないにしても、人口流入が見込まれるエリアを中心に上昇傾向になっていくと予想されており不動産を売却する状況が整いつつあると思います。

とは言っても、不動産を好条件で売却にはある程度時間がかかります(通常3ヶ月から6ヶ月)。売却(販売開始)までの準備期間(意思決定するための時間、頼れる不動産会社を見つける時間など)を考慮すると、年内に不動産を売却するには、そろそろ動き始めるべきタイミングだと思います。 大切な不動産を少しでも高く売るためには瀬戸際で動くのではなく計画的に行動する事が鉄則です。 まず、複数の不動産会社に、実勢価格を机上で査定(簡易査定)してもらい客観的な不動産の売却価格を知る事が売却する意思決定には欠かせません。

最近の傾向では、不動産会社の査定価格は相場より強気(高め)になっていますが、査定の結果、条件に合わなければ売却そのものも断念でもできますし、相場が上がって来るまで媒介契約しないという判断でも支障はありません。 試しに高めの価格で売り出すかで良いと思います。この段階では査定を依頼したから仲介の契約を結ばないといけない義務もありませんし、費用は発生しません。動いてみてはいかがでしょうか?

 

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